Umowy - baza wiedzy

Umowa przedwstępna i kupno nieruchomości – czym jest i dlaczego warto ją podpisać u notariusza?

Umowa przedwstępna związana jest z instytucją tzw. prawa zobowiązaniowego. Definicja tego rodzaju umowy zawarta jest w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2014 r. poz. 121),- jest to umowa , przez którą jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej „umową przyrzeczoną”. Innymi słowy, strony umowy przedwstępnej deklarują, że w przyszłości zawrą określoną przez nich umowę.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna nie rodzi skutku rozporządzającego, co oznacza, że np. podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nie przenosi własności rzeczy, której dotyczy ta umowa. Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do określonego czynu, a więc do sprzedaży rzeczy po określonej cenie, dla określonej osoby. Jednocześnie, strona kupująca zobowiązuje się, że daną rzecz, w danej cenie nabędzie. Kodeks cywilny, jako ustawa regulująca pojęcie umowy przedwstępnej, wskazuje, że dokument ten musi opisywać wszelkie istotne warunki na jakich ma się odbyć dana transakcja. Umowa przedwstępna powinna określać:

- typ umowy przyrzeczonej,

- przedmiot umowy przyrzeczonej,

- termin, w którym miałoby dojść do umowy przyrzeczonej (wymagana jest dokładna data).

Strony mają prawo do wprowadzenia do umowy przyrzeczonej postanowień, które wybiegają poza ustalenia zawarte w umowie przedwstępnej. Ponadto, umowa przedwstępna nie może odnosić się do umowy przyrzeczonej niezgodnej z Kodeksem cywilnym.

Pojęcie umowy przedwstępnej

Rodzaje umów przedwstępnych

Najczęściej spotykaną umową przedwstępną jest umowa przedwstępna kupna/sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa może mieć formą aktu notarialnego, co może mieć znaczenie, gdy jedna ze stron chce zrezygnować z zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku, forma aktu notarialnego daje jednej ze stron możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw i racji – łącznie z przymusowym zawarciem umowy przyrzeczonej. Gdy umowa nie posiada formy aktu notarialnego a jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, jednej ze stron pozostaje tylko roszczenie o odszkodowanie (do wysokości kosztów poniesionych na rzecz zawarcia umowy).

Chcąc skutecznie przenieść własność nieruchomości oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, konieczna jest forma aktu notarialnego (tzw. prymus notarialny).

Warto również dodać, jak ważne jest precyzyjne określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzecznej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się bowiem z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Najprościej rzecz ujmując, precyzyjne określenie terminu daje nam więcej czasu na dochodzenie roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.